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        贵阳楼市拒戴成交量暴涨“高帽”

        2014-03-10 10:50:54
        来源:你我贷

        2675%!这是中国指数研究院发布的贵阳春节期间成交量的同比涨幅,位居全国主要城市首位。贵阳楼市曾在去年饱受高库存风险的质疑,如今蛇年伊始再度因畸高的数据引来关注,被看作房地产市场“高烧”的典型。

        中国证券报记者实地调研发现,贵阳楼市近期并没有出现明显波动,当地开发商和?#30340;?#20154;士均表示返乡置业、基数较低等因素刺激春节成交量同比有所增加,不过涨幅不可能达到26倍。

        畸高数据夸大交易热度

        “26倍的数据是不可能的?#20445;?#38271;期从事贵阳房地产市场研究的宗美国际顾?#39318;?#32463;理张杨非常肯定地对记者表示,“贵阳楼市可以比喻成‘了不起的正常人’,不过前提是‘正常人’。”

        ?#28072;埃?#20013;国指数研究院发布了一份主要城市春节期间交易数据情报,在被监测的27个城市中,16个城市的成交量涨幅超过一倍。贵阳是其中涨幅最大的城市,2月9日-15日成交247套,成交面积2.22万平方米,较去年春节期间的0.08万平方米同比增加26.75倍。

        近期,全国主要城市房地产市场出现升温,许多机构猜测楼市调控政策将会加码,在蛇年首个交易日,公积金政策收紧的消息就重创房地产板块。而这份数据出炉后,贵阳楼市的同比数据被看成是房地产市场大幅升温的又一佐证。

        贵州鸿宇世纪文化传媒有限公司执行总监罗泽广指出:“对于房地产市场来说,用春节一周假期的数据进行同比并没有趋势性的意义。”罗泽广介绍,花果园和未来方舟是目前贵阳市最大的两个楼盘,其中去年春节时,恰好是花果园推盘的空档期,新盘是于2012年3月才推出,而未来方舟是2012年3月9日正式开盘。也就是说,两个春节假期的商品房供应量存在巨大差异,会导致同比基数偏低。

        通过走访主要楼盘,中国证券报记者发现,26倍的同比数据存在较大的“水分?#20445;?#22840;大了目前贵州楼市的热度。

        ?#23548;?#19978;,今年春节期间成交套数远高于报告提及的247套。宗美国际顾?#25910;?#26472;介绍,通过春节期间“踩盘”了解,未来方舟每?#28072;?#32422;数大概40多套,总成交约300多套;花果园的成交套数也在300-400之间。“在?#23548;?#38144;售过程中,认购、签约、备案等流程会存在一些间隔时间,所?#38498;?#38590;统计春节期间的?#38750;?#25104;交量,不过肯定会高于247套。”

        而2012年春节期间的基数“水分?#22791;?#22823;,0.08万平方米意味着贵州市7天内只销售了约10套商品房。花果园项目的一位销售负责人介绍,虽然去年年初在售房源?#27426;啵?#19981;过1月份依然成交1097套,相当于日均销售35套。

        据筑?#23458;?#36149;阳市商品房实时签约数据显示,2月9日至2月15日,贵阳市?#24067;?#21806;出商品房462套,销售数量与去年春节长假相比增加2.64倍。此外,2012年1月份成交前三名楼盘分别为花果园、一鸣宽城国际和黔灵山国际山庄,成交套数合计2168套,成交金额7.95亿元;2013年1月份成交前三名楼盘分别为花果园、未来方舟和绿地伊顿公寓,成交套数合计4818套,成交金额19.98亿元。从以上两组数据对比来看,虽然贵阳楼市成交量今年年初实现了同比翻番,不过增幅?#23545;?#20302;于26倍的水平。

        “低烧”格?#33267;?#23558;?#26377;?/p>

        2月20日10点,号称全国第一大盘的花果园售楼处门前已经停满了百余辆汽车,记者刚下出租车,就有售楼员迎上来询问是否来看房。步入一层大厅,映入眼帘的场面更是热闹,沙盘前、休息区、签约区挤满了看房者,?#33268;约?#31639;有一千余人,人声鼎沸的景象让花果园1.2万平方米的售楼中心都显得有些?#23548;貳?#30475;完样板间之后,售楼员张女士领着记者穿行半晌,才在休息区找到座位。据她介绍,花果园目前仅售楼?#26412;投?#36798;1000多人,每天签约上百套并不稀奇。

        在未来方舟的售楼处,看房者没有花果园那么多,不过依然有近200人。大厅中央摆放着8台可以查询剩余房源情况的电脑,数十名售楼员穿梭其间,不停的记录着房?#26149;?#30721;和价格

        尽管这些楼盘的销售景象十分热闹,不过当地房地产业人士介绍,由于有许多大盘项目压制,贵州楼市目前只是处于供需两旺的格局,价格和成交量要比京沪深等一线城市更加稳定。

        中天城投()一位高管表示,该公?#31350;?#21457;的未来方舟开盘以来,已经陆续推出了多套房源,目前售出套左右,比例?#22025;?5%。虽然销售情况比较理想,不过未来方舟价格变化不大,2012年3月时的均价为3800元/平方米,而目前售价在4000元/平方米-4400元/平方米。这位高管坦言:“如果考虑公共设施建设因素,目前的售价是略低于综合成本的。不过楼盘体量较大,随着后期配套设施逐渐完善,通过价格上涨获得长期收益。”

        目前,花果园、未来方舟等大盘项目已经占据了3000元/平方米-6000元/平方米的市场空间。由于政府规划和自身资金运作的需要,这些项目都缩短了开发周期,在保证商品房供应的同时,也稳定了房地产市场的价格。例如,总建筑面积720万平方米的未来方舟预计2017年基本建成,会展城项?#30475;幽?#22320;到如今临近交付使用只用了18个月。

        贵州鸿宇世纪文化传媒有限公司执行总监罗泽广介绍,“近几年房地产市场需求比较稳定,2011年大概600万平方米、2012年700万平方米。而在供给方面,在售商品房面积维持在1000万平方米多一点。”

        返乡置业成购买主力

        在贵阳市各大楼盘,返乡置业成了蛇年伊始营销的主?#24688;?#35760;者了解到,花果园、未来方舟等10多个楼盘春节期间“不打烊?#20445;?#37117;市阳光、凤凰栖、美成新都等楼盘选择在春节前开盘。与此同时,开发商制定了春节期间的促销策略,花果园在房源原价基础上优惠200元/平方米,未来方舟针对返乡置业的客户推出了报销往返机票的活动。

        宗美国际顾?#39318;?#32463;理张杨指出:“贵州是全国的劳务输出大省,每当春节临近,都会有大批的务工人员从一、二线城市返乡过年。2012年年底到今年年初,一线城市房价出现了明显的上涨,而贵阳市平均房价一直保持在4600元/平方米左右。不少返乡者会选择在贵阳置业。”

        ?#23548;?#19978;,贵阳市的返乡置业现象并不是个例,中国指数研究院发布的主要城市春节期间交易数据情报显示,成交套数超过100套的多数来自劳务输出较多的省份,例如合?#30465;?#21335;充、昆明和长沙等。而作为一线城市的深圳市只成交1套,成交面积同比下降92%。

        不过,贵阳市房地产市场大打返乡置业牌,对于销售的促进作用并不大。贵阳市商品房实时签约数据显示,花果园春节期间的日均销售套数低于1月份的平均水平。优品城邦置业顾问介绍,在1月份前后的这段时间,过来了解楼盘详情的有一部分返乡置业客户,但多数处于观望阶段,?#23548;?#36827;行购买的并?#27426;唷?/p>

        ?#23548;?#19978;,贵阳楼市看重返乡置业人群,?#20174;?#20986;的是对市场多元化的?#26159;蟆?#20197;未来方舟项目为例,购房者中,贵阳当地、贵州省内各占45%,省外客户?#22025;?0%。一位贵阳大盘项目的销售负责人介绍,公司已经在重庆、成都等地着手开设销售中心,开拓省外市场成为了促进销售的新渠道。当地?#30340;?#20154;士介绍,贵阳市2012年底商品房库存?#22025;?00万平方米,今年还将有至少700万平方米新增在售面积,房地产市场整体的去库存压力仍然很大。

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