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        中融信托深陷鄂尔多斯地产泡沫

        2014-03-10 10:50:54
        来源:你我贷

        一场始自去年下半年的鄂尔多斯民间借贷风波,不仅让当地的银行、民间借贷机构进退维谷,也令信托业遭受困局。当从煤炭财富转移而来的资金被釜底抽薪后,信托这个曾经被当做“救火大队”的融资渠道,正在步步?#24179;?a href='http://www.17975294.com/view-jiqixinyongzheng/' class='keyword' data-id='key3' target='_blank'>风险临界点。

        鄂尔多斯建筑市场处于冰冻期。据相关房地产开发商统计,今年在建工程中,约有75%处于停工或半停工状态;1~4月,全市销售商品房149.8万平方米,下降20.8%。

        在此背景下,以房地产项目为抵押的信托计划能否在危机中安然度过,成为信托计划最大的风险。更让市场担忧的是,信托计划背后渗透了民间借贷的色彩。“鄂尔多斯有其特殊性,与其他地区相比,民间借贷在当地渗透程度较深,几乎家家都在放贷,作为信托计划的尽职调查,摸清项目控制人背负的债务对信托公司来说存在一定困难。”一家大型信托公司人士向《中国经营报》记者坦言。

        本报记者根据信托网和中国信托业协会网站披露的信息统?#21697;?#29616;,当前鄂尔多斯?#28304;?#22312;运行中的信托计划,共涉及了6家信托公司的19款产品,其中今年到期的信托规模达25.64亿元,投向用于房地产的产品规模占比达50%;且今年以来发行的信托产品规模仍超过20亿元。信托公司方面,中融信托充当急先锋,有11.6亿元的信托产品今年到期,占比近总计划的50%。

        中融11亿资金临风险

        在今年到期的信托产品中,中融信托首当其中。

        记者了解到,2011年5月10日,中融信托发行了一款“鄂尔多斯伊金霍洛旗棚户区改造项目集合资金信托计划?#20445;?#36164;金规模为11.64亿元,到期日为2012年5月9日和2012年11月9日。

        信托计划书显示,信托资金运用于向鄂尔多斯凯创房地产开发有限责任公司(以下简称“凯创地产?#20445;?#22686;资,完成增资后受托人合计持有凯创地产96%的股权。而项目?#23548;?#36164;金用途涵盖鄂尔多斯伊金霍洛旗棚改?#32479;?#24066;之巅两大房地产项目,两项房地产项目总投资为71.2亿元。

        71.2亿元的投资规模,对于矿产资源?#22836;?#22320;产业迅?#22836;?#23637;的鄂尔多斯来?#25285;?#24182;不是一个庞大的投资额。然而,现?#25269;?#19979;,上述两大支柱产业由飞速发展转向迅速萎缩,成为了鄂尔多斯之“痛”。

        “上述产品不可避免地?#19981;?#20986;现资金链紧张的压力,特别是今年以来,政府对房地产市场的调控,加剧了房地产信托的风险。”用益信托研究员岳婷认为。

        从上述信托产品计划书,可以看出这两个项目的业态都涉及到商业地产,但当前商业地产的发展虽未受到信贷的限制,但市场对其未来的投资远景仍然堪忧。“未来三年商业地产将面临重新洗牌的局面,加之项目本身回款周期一般在3~5年,盈利性考验的是房地产开发公司现金流。”阳光新业集团副总裁杨宁表?#23613;?/p>

        此外,信托计划书还显示,凯创地产房地产开发资质为四级,“从风控的角度来?#25285;?#25151;地产开发资?#31034;?#23450;了项目本身的质量,一般来?#25285;?#25237;资规模在5亿元以上,对房地产公司的资质要求都在二?#20817;?#19978;,主要是确保项目后期风控。”上述信托公司人士说。

        对于这种风险,上述信托人士表示,鄂尔多斯当地的金融环境的确会使个别项目受到影响,“但其所在公司不会暂停在某个地区考察项目,如果尽职调查做得充分,资产优质,风控严格,好项目当然还是要做的。”

        据信托计划书显示,棚改项目地处鄂尔多斯市伊金霍洛旗阿镇中心位置,占地面积平方米(320亩),总建筑面积平方米,项目总投资为32.2亿元,已支付的自投资金万元,待?#24230;?#33258;有资金万元。项目类型包括还迁房、商品住宅、商业、写字楼、酒店等,定位为伊金霍洛旗中心地段中高?#24213;?#21512;社区。截止到2010年3月11日,支付拆迁安置补偿款8584.6万元,支付比例为50%。

        当地人士告诉记者,目前棚改项目并未做完,从棚户区迁出的不少居民仍住在彩钢房中。而有消息称,地方政府在棚户改造中出现资金紧张,不过,此消息本报记者还未从官方渠道得到证实。而地处鄂尔多斯市东胜区铁西新区的城市之巅项目,项目业态为高层住宅、商业及酒店等,项目总投资为39亿元。一位知情人士告诉记者,今年初该项目曾停工,直至6月末再次开工。

        但据财政部数据显示,1~7月,内蒙古自治区全区税收总收入继续保持平?#20173;?#38271;,但增速呈现逐月回落态势,累计增幅较上年同期的41.6%回落了31.9个百分点。税收总收入增幅在10%以上的有乌兰察布市、锡?#27490;?#21202;盟、通辽市、兴安盟、巴彦淖尔市、包头市、赤峰市和呼和浩特?#23633;?#35745;划单列?#26032;?#27954;里市,鄂尔多斯未列其中。

        据悉,2011年9月份,鄂尔多斯市政府还曾动员各级金融机构积极向?#38505;?#21462;信贷规模,特别是要求金融机构加大商品房按揭贷款发放力度。但鉴于国?#19994;?#25511;政策,银行在授信方面难以松动。随后,地方政府启动了75亿元的财政资金,通过注入当地的商业银行,用以向房地产企业贷款。无疑,这种?#23458;?#39640;房地产泡沫的经济发展模式,最终的结果便是任何一环的资金链断裂,都会导致游戏参与者玩火自焚。

        对于开发资质为四级的凯创地产公司为?#31283;?#33021;拿到70多亿元的项目并通过信托计划顺利融资到11亿元,凯创地产是否出现资金紧张,当下的房地产形势是否会影响到产品的兑付?#20219;?#39064;,记者致电中融信托相关人士并发出采访提纲,但截至发稿前,并未收到回复。

        风险一触即发

        然而,房地产风险仅仅是鄂尔多斯金融风险链条上的一环,信托计划背后,更多的是矿产能源和民间资本交错的金融困局。

        来自官方调研的保守估计,鄂尔多斯当地民间借贷资?#23616;?#23569;在2000亿元以上。而维系当地房地产高速发展的资金,来自民间借贷的部分或?#36805;?#36798;8成。借贷成本则大约在月息2.5%左右,最高甚至可达4%至5%,是一年期银行存款利率的10至20倍。

        这也解释了为何鄂尔多斯房地产行业在两年的时间,实现了房价从3000元/平方米一跃升到元/平方米。全市一度几乎成为一个超大建筑工地。“鄂尔多斯90%以上的家庭都拿出了钱投资房地产。”一位在鄂尔多斯有房地产开发经历的房地产公司人士表?#23613;?/p>

        也就在这两年,鄂尔多斯成为了信托公司业务主要拓展地,中融、中信、新华、华宸、西部信托等公司在当地的业务规模总计达到百亿元。“房地产项目自然是信托公司优先选择的投资方向,矿产资源的优势又为房地产提供了丰富的资金保证,高额的收益成为信托公司?#20998;?#30340;热点。?#36924;?#30410;财富信托研究员范杰认为。

        然而,在经济增速下行、社会流动性紧张和从严宏观调控形势下,鄂尔多斯大批房地产在建项目无奈停工,一些中小矿企接连倒闭,民间借贷链条不时断裂。当地民间借贷市场处于封冻状态,由此造成的企业融资难极有可能引发资金链困局。

        范杰认为,当前鄂尔多斯的投资?#36864;?#28982;看到了泡沫的存在,但很多人都存在侥幸心理,“认为我不会是最后一个投资的人,即便是投资失误了,还有土地抵押,这有可能恶化局面,加大风险隐忧”。

        在范杰看来,更大的风险在于,“很多信托计划的融资方,?#23548;?#19978;是通过发放信托产品顺利融资后来偿还之前民间借贷的资金,而规避?#23548;?#29992;途,这本身对信托计划来说就是一个风险隐忧,一旦爆发将出现全面崩盘”。

        中国信托网咨询部分析师周雪梅也表示,当前?#34892;?#20449;托产品还存在借新还旧的现象,虽然资金困难暂时得以?#33322;猓?#20294;却仍然存在不能顺利募集资金的风险,作为投资者选择项目要看担保条件、信托公司,要关注进?#28845;?#21046;,及时对项目进程进行把控,做到风险预知。

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