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        房地产再融资开闸预期强烈4股望爆发

        2014-03-10 10:50:54
        来源:你我贷

        自2010年以来,房地产企业上市、再融资和重大资产重组等事项已连续三年步履维艰。期间,不少内地?#31185;?#36212;港上市,从海外获得大量融资,而国内房价依旧维持涨势。分析人士呼吁,房地产企业融资应尽快实现市场化。

        业内人士近日表示,从有关部门近期对房地产上市公司融资政策的表态可以看到,虽然在短期内相关政策口径并无实?#24066;?#21464;化,但是,与宣布相关政策时相比,仍有细微差异。这种变化预示着,未来?#31185;?#34701;资政策可能会有条件地放开。

        表述措辞微调

        证监会近日在新闻发布会上回答有关“房地产上市公司融资政策有望放开”的提问时指出,关于该项政策,以6月28日证监会新闻发言人的表态为准。当时,这位发言人表示,根据国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知和2013年关于继续做好房地产市场调控工作的通知的规定,对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业,将暂停上市、再融资和重大资产重组。证监会坚决贯彻执行国务院文件规定,对于房地产企业是否存在违反国务院有关规定的情形,证监会在进行相关审核时,将依据国土资源部的意见来进行认定。证监会将进一步完善部门协商机制,提高工作效率。

        尽管证监会重申这一态度,但与相关政策出台时的表态相比,仍有细微差别。证监会在2010年10月发布消息称,为坚决贯彻执行国务院房地产调控政策,证监会已暂缓受理房地产开发企业重组申请,并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见。

        据中证报报道,针对这种变化,不少分析人士认为,这或许意味着,未来?#31185;?#34701;资政策可能会有条件地放开,即对不存在上述违法违规行为的企业,仍有“放行”的可能。

        按照证监会与国土部在2010年底建立的联动机制,两部委?#27493;?#19968;套内部系统,国土部将企业拿地、融资和开发等信息实时更新至上述系统,从而作为证监会对企业再融资等事项审批的依据。在上述系统?#24230;?#36816;作的两年多来,甚少有涉?#31185;?#19994;获得再融资等事项审批。业内人士呼吁,在逐步建立房地产调控长效机制的同时,应逐步取消各类行政化限制。

        或受益城镇化概念

        从资本市场?#20174;?#30475;,上市?#31185;?#20284;已迫不及待。公开信息显示,从7月1日?#20004;瘢?#24050;有多家A股上市?#31185;?#22240;重大事项停牌。虽然这些企业并未公开停牌具体原因,但业内人士认为,可能多与再融资或重大资产重组事宜有关。

        7月1日,金丰投资率先宣布停牌。经过数日发?#20572;?#20854;停牌目的已渐趋明朗:可能是筹划将金丰投资“卖壳”给上海绿地集团,后者与金丰投资同属上海“国字头”企业。

        随后,?#21619;?#32929;份、新湖中宝、中弘股份、荣丰控股纷纷宣布,因“筹划与公司相关的重大事项”停牌。如此密集地“筹划重大事项”,为近年来所少见,业内人士认为,可能与再融资和重大资产重组颇有关系。

        最近三年来,房地产企业在A股的上市之路几乎?#27426;?#27515;,多家?#31185;?#22343;在此期间选择赴港上市。在这段时间,成功通过借壳上市A股的涉?#31185;?#19994;寥寥无几。例如,涉?#31185;?#19994;华夏幸福的主业在于园区开发,而非?#30475;?#30340;房地产开发企业,其上市更多得益于“城镇化”概念。

        在我国大力?#24179;?#26032;型城镇化背景下,这一概念已成为不少?#31185;?#25276;宝对象。据中国证券报记者了解,近期一些房地产企业正在筹划A股上市相关事宜,其筹码便是“城镇化”。业内人士分析,若?#31185;?#19978;市、再融资和重大资产重组得以“有条件”地放开,那么这些企业可能从“城镇化”和“保障房”等概念受益。

        融资渠道亟待市场化

        作为楼市调控政策的一部分,暂停?#31185;?#19978;市、再融资和重大资产重组,似乎并未对市场造?#21830;?#22823;影响。随着调控政策持续发?#20572;科?#36164;金?#32431;?#34429;在去年上半年有所吃紧,但在企业实施加快销售节奏、扩宽融资渠道等一系列补救措施之后,?#31185;?#36164;金很快?#25351;础?/p>

        国家统计?#36136;?#25454;显示,1-5月,全国房地产开发企业到位资金为45115亿元,同比增长32.0%。处于近两年来最高水平。其中,受房地产销售放量影响,定金及预收款增速达57.9%,个人按揭贷款增长61.7%。

        多家A股一线?#31185;?#38470;续通过收购H股公司方式,成功跃上海外融资跳板。很多上市?#31185;?#20063;通过私募、信托等方式进行大量融资。

        受?#31185;?#36164;金充裕影响,全国70个大中城市房价从去年下半年开始连续上涨。加之土地市场高价地频出,市场对未来房价走势普遍预期向上。

        业内人士认为,行政化的调控手段应逐步退出,在房地产融资、开发、销售等环节应尽量减少行政干预,实现市场化运作。其中,在?#24179;?#21033;率市场化同时,为减少金融风险,房地产业融资渠道应尽快实现市场化。

        “地王频现” 抢地潮蔓延至二三线城市

        近期,?#26412;?#19978;海等一线城市连续诞生新“地王”,包括万科在内的众多开发商积极?#36766;?#20248;质地块,二三线城市土地市场?#37096;?#36895;升温。业内人士指出,土地市场的抢地大潮已经蔓延至二三线城市,优质地块受到众多开发商青睐,地价呈上行态势。而部分地方政府债务负担较重,近期大笔推地意在获取土地出让收入?#33322;?#20538;务压力。

        万科重金拿地

        手握重金、一向声称不拿“地王”的万科?#37096;?#22987;大手笔拿地。6月27日,万科与保利以53.7亿元的挂牌底价成功竞得重庆江北区溉?#36739;?#22320;块,土地面积逾28万平方米,建筑面积约123.72万平方米,楼面地价为4340元/平方米。

        7月3日,上海万科盈江投资管理有限公司联合上海张江(集团)有限公司以48.7亿元摘得上海浦东新区张江高科技园区中区地块,溢价率达132%,创下上海年内土地出让总价?#24405;?#24405;。

        7月8日,万科以6.03亿元获得广州荔湾区珠江隧道口以西的商业金融地块,楼面均价达19638元/平方米,刷新荔湾区楼面价纪录。

        在近期苏州的土地拍卖会上,位于活力岛板块的一宗纯住宅用地,土地总面积为13.86万平方米,吸引了招商、万科、旭辉等多家?#31185;?#20105;夺,最终万科以总价20.8亿元竞得该地块,成交楼面价5002元/平方米,溢价率85.3%。

        万科一向声称不拿“地王”,近期却不断在各地高价拿地,受到业内炮轰。对此,万科上海公司在一份拿地?#24471;?#20013;表示,万科和上海张江集团联合竞得的浦东新区张江高科技园区商住地块楼面价21415元/平方米,该地块是近两年来上海市中环沿线出让的建筑面积最大的住宅用地。而万科在重庆拿下的地块虽然是总价最高,但楼面价并不高。

        一直跟踪万科的地产分析师认为,一贯谨慎的万科近来频频高价拿地,一方面是因为库存下?#21040;?#24555;,大?#22836;科?#23545;土地资源依赖性高,需要补充土地储?#31119;?#30830;保规模化发展;另一方面万科上半年销售顺畅,货币资金较多,对房地产后市看好。今年一季度报告显示,万科的货币资金达 522.59亿元,为行业最高。销售报告也显示,万科上半年累计实现销售面积716.4万平方米,销售金额达836.7亿元,较上年同期大幅增长。

        地价持续上涨

        6月19日南京市一举推出7幅地块,引来25家开发商参与,其中5幅土地遭疯抢,位于仙林湖的G25地块更是引来8家?#31185;?6?#24535;?#29260;争夺,最终被金地以 28.7亿元收入囊中,楼面地价抬升至7862.5元/平方米,成为了仙林湖区域单价新“地王”。7月4日上午,位于东莞塘厦镇一处商住商服连体地块拍卖,5家开发商经过78轮轮番竞价,最终?#27426;?#33694;市金地房地产投资公司以4.2亿元的高价收入囊中,溢价率高达72%。

        专家表示,与一线城市寸土寸金的土地资源相比,二三线城市用地指标相对宽松、地价便宜,一些热点城市人口流入快,成为开发商挖掘市场的新区域。对于二三线城市,大量开发商进入能够提升土地价值,地方政府可以获取土地出让收入。

        海通证券研究报告显示,按照二线城市为除一线城市外的所有省会、直辖市和大连、苏州、无锡、宁波、温州、厦门、青岛、北海和三亚市为统计标准,6月二线城市供地力度加大,土地推出量为9732.61万平方米,环比增加5.34%。前六个月二线城市土地成交建筑面积累计4.51亿平方米,同比增加 20.58%。今年前六个月二线城市土地出让金累计达5831.90亿元,同比增加59.26%。

        据中证报报道,伟业我爱我家市场研究?#21644;?#35745;数据显示,6月全国306个城市成交地块楼板价为?#31185;?#26041;米1235元,环比、同比分别上涨14%、44%;其中住宅类用地成交楼面均价为?#31185;?#26041;米1575元,环比、同比分别上涨7%、41%。

        业内人士表示,土地财政依然是地方政府获得财政收入的重要方式之一,在债务压力下,部分地方政府很可能会更依赖土地财政。

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