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        房地产信贷六年曲折反复

        2014-03-10 10:50:54
        来源:你我贷

        本报记者杜艳

        11月14日,距离央行出台房贷新政已经过去了22天。意在提振市场信心、打破房地产市场低迷状态的新政,迄今为止仍停留在各个商业的总行层面,而未有实质执行。

        既要符合央行心意,又要满足银监会的风险监管要求,同时,不失去自己的房地产市场,多重目标的叠加,让商业银行左右为难。

        这种现象,在近6年的房地产市场调控中,并不鲜见。

        从2002年察觉到房地产市场过热苗头,到2003年的121号文的隆重出台,到18号文对121号文的反戈,再到2004年的8?31大限,以及此后2005年的新旧“国八条?#20445;?#21040;2006年的“90/70”新政,还有2007年的“二套房”新政的出台,中国的房地产市场经历了漫长、曲折而且充满诡异色彩的调控历程。

        但反观往复进程,不难发现,房地产市场的调控虽然政策频频,而且不乏“猛药?#20445;?#20294;往往?#26639;?#20110;地方与中央、银行与开发商、各个部委之间的多重利益之间,而缺乏连贯的效力。而政策目标亦从最初的简单“控房价?#20445;?#21040;后期的“调结构”的转变,莫衷一是,此中?#27426;?#24341;发“政府之手该落于?#26410;Α?#30340;争论。

        专家认为,之所以出现政策游离多变,与房地产作为中国经?#36855;?#38271;的重要引擎密不可分。在?#27426;?#31243;度上,房地产市场的涨落与中国的宏观经济形?#24179;?#23494;联系,而房地产常常成为调控宏观经济的重要棋子,因而不时偏离房地产作为民生根本之一的本来轨道。

        1、“稻草”来了?

        形势陡转,房地产市场虽问题丛生,但不能不再次作为提振经济的重要手段。

        中国的房地产市场的发展,从来没有脱离经济基本面,其涨跌亦成为经济发展的最好注脚,?#24189;?#31181;意义上,对房地产的调控,成为宏观经济调控的重要组成。

        2008年10月22日,中央出台十大提振经济的重大举措的同时,人民银行下发了《扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度,支?#24535;用袷状?#36141;买普通住房》的通知。本项新政的核心在于,对于首套购房或自主性或改善性住房,?#24066;?#21830;业银行将贷款利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。

        这些政策措施出台后的20天时间里,中央还密集召集各地?#20132;?#35758;落实新政,并提出了2010年前高达4万亿元的投资计划。

        本着“出手要快、出拳要重、措施要准、工作要实”的精神,住房和城乡建设部快速启动了高达9000亿元的住房保障投资计划。其表示,今后三年内要新增加200万套廉租房、400万套经济适用房,并完成100多万户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程,总投资将达到9000亿元,平均每年3000亿元。

        中央对房地产调控的出手之快、出手之重,大大超出了市场的预期。

        而其背后的深层逻辑,显然已经超出了单纯的房地产市场,而来自对整个国民经济超速下滑的担忧。

        统计?#27490;?#24067;的数据?#20801;荊?#20840;国GDP?#21491;?#23395;度的10.6%,一路下滑到9月份的9%,已经连续5个季度下滑。不少专?#20197;?#26399;四季度的GDP很可能会滑落到8%,甚至更低。

        伴随着实体经济的快速下滑,股市?#22836;?#22320;产亦表现开?#35760;?#21516;,而股指调整更快,早已跌入2000点以内,房地产价格则遮遮掩掩,不过如果说在6年快速?#38505;?#20043;后,开始步入下跌区间,基本也不会有太大争议。

        国家统计局发布的数据?#20801;荊?0月份,全国房地产开发景气指数为99.68,比去年同期回落6.06点,?#29366;?#36827;入不景气区间,?#24425;?#21478;一个例证。

        分地区看,10月份,全国房地产同比价格下降的城市有11个,其中,深圳下降15.0%、广州下降7.4%。环比看,70个大中城市中,价格下降的达到35个城市之多。一度领涨全国的上海,今年3季度,房地产信心指数较2季度猛降24.4点,较去年同期猛降45.4点,滑落于105.3点。

        ?#30340;?#20154;?#31185;?#36941;认为,这仅仅是房地产市场回调的开始,但调整的周期有多长尚未可知。

        而2008年,受输入型通胀、?#25237;?#21147;价格上调、汇率加速升值、过度紧缩的货币政策、外部的金融危机等综合因素的影响,中国从高速发展、通货膨胀转向经济下滑、通缩压力开始显现,?#27493;?#20165;用了半年时间而已,其速度之快,超出了决策层普遍预料。

        形势陡转,房地产市场虽问题丛生,但不能不再次作为提振经济的重要手段。

        在部署落实中央政策措施的七项工作会议上,?#24405;?#23453;总理指出,“房地产业是国民经济的重要支柱产业,对于拉动钢铁、建材及?#19994;?#23478;居用品等产业发展举足轻重,对金融业稳定?#22836;?#23637;至关重要,对于推动?#29992;?#28040;费结?#32929;?#32423;、改善民生具有重要作用”。

        根据?#26412;?#32463;济信息?#34892;难?#31350;员齐心测算,1998年以后的数据?#20801;荊?#25151;地产投资对固定资产投资拉动的弹性系数是5,对GDP拉动的弹性系数是7.5。?#26469;?#21281;算,未来三年的9000亿元住房保障投资可以拉动4.5万亿元的固定资产投资和6.75万亿元的GDP。

        国务院之政策显然着力于启动保障性房地产投资,希望?#28304;?#24102;动低迷房地产市场上游行业需求,阻止投资下滑对GDP向下拉动。此种选择,不可谓不意味深长。

        但对非保障性住房也就是商品房市场则未作明?#26041;?#23450;,因之房贷新政,也就在多种力量角力下陷入难产。

        问题之一在于,房贷细则需交由商业银行自行制定。而由于对“首套”、“自住型”“改善型”等概念的界定模糊,让商业银行无所适从。

        问题之二在于,央行和银监会?#28304;?#24847;见并不统一,前者着眼宏观大局,而后者更强调市场风险。

        政策模糊、高层意见不一导致其可执行?#28304;?#25171;折扣,而这样的例子在2003年到2008年的六年调控之中,并不鲜见。

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        关键词:房地产信贷历史

        2、18号文倒戈121号文

        为了提振内需,维持经济上行,房地产再次“临危受命?#20445;?#25285;当起整个经?#36855;?#38271;的重任。这一转变的标志,就是18号文的出台。

        2003年,18号文对121号文的倒戈,是中国式房地产调控的典型案例,在此轮房地产调控中,各方利益的角逐可见一斑。理解?#26790;?#30340;出台,需要从1998年的房改说起。

        1998年,亚洲金融危机余音尚袅,受此影响,中国经济步入下滑区间,通货紧缩随之而来。

        为了提振经济,中国开始转向积极的财政政策和货币政策。为了刺激内需,拉动投资,1998年7月3日,国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,正式启动城镇住房制度改革。

        本着“住房分配货?#19968;?#30340;原则,停止了实物分房,并鼓励商业银行向买房的个人提供按揭贷款。

        在此后的5年时间里,中国的商品化住房市场迅速启动,并伴随着住房改革启动了中国历史上轰轰烈烈的“城镇化工程”。

        地方政府把房地产业既作为地方财政的主要来源、又作为刺激地方发展的重要手段、更作为政绩工程的重要内容,从而通过“购房退税”、大规模动拆迁?#26085;?#31574;,大大刺激了房地产业的发展,房地产市场开始出现过热苗头。

        与之相伴,银行信贷亦深涉其中。

        相关部门统计,自1999年以来,包括房地产开发贷款和个人住房贷款在内的房地产贷款余额?#20013;?#22686;长,年均增幅超过30%,其中个人住房贷款年均增幅约达50%。2000年,房地产贷款余额为8183.55亿元,占金融机构贷款余额的比例为8.24%;2001年,房地产贷款余额为亿元,占比9.98%;2002年,房地产贷款余额为亿元,?#24049;?#32773;的12.45%,到2003年已接近15%。

        随着房贷驶入快车道,商业银行的房贷争夺也日益白热化。

        通过中介公司腾挪达到“零首付”开始越来越盛行,不少投资客从多家银行取得按揭,一时间投机之风盛行。

        据国家统计局透露,到2002年6月,全国商品房空置量超过1.2亿平方?#20303;?002年底,全国商品房空置量增长超过8%。

        而随着商业银行信贷的大量介入,房地产商在?#27426;?#31243;度上开始“绑架”银行。不完全统计,银行贷款占房地产开发投资的比例和占个人住房贷款的比例大概各占30%~40%,两者相加,达到了60%―80%。不少房地产开发商借道银行资金,成功实现了“空手套白狼”式超常规发展。

        房地产风险过热苗头及信贷集中度风险,在2002年开始为有关部委所察觉。

        2008年9月,央行前副行长吴晓灵在出席论坛时曾回忆时指出,2002年,各部委在意识到风险的情况下,已经准备了一整套关于调控房地产市场的文件,而央行的121号文件只不过是其中之一。

        ?#30340;?#20439;称为121号文也就是2003年6月5日人民银行下发的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。?#26790;?#38024;对房地产业信贷集中度较高的风险,从三大方面开始着手治理:严控土地储备贷款的发放、规范施工企业流动资金贷款、提高第二套及以上的首付款比例及利率上浮。

        此文一出,?#19995;?#36935;到以房地产开发商为主的利益集团的狂轰滥炸。

        首先,不少地方政府开?#23478;?#22857;阳违。例如,某些省市针对二套房利率上调,地方出台了贷款财政贴息的办法。

        其次,已经被房地产开发商“绑架”的银行,开始拖延新政的细则制定。

        由于121号文中虽然提到了“二套房”的概念,但是未有详细解?#20572;?#32780;具体细则则要商业银行自己制定。这导致在新政发?#24049;?#38271;达2个多月的时间里,迟迟未有细则出台。每个商业银行都希望在尽可能拖延的时间里,扩充自己的市场版图。

        在多方阻力之下,政策层的调控开始动摇。而此时,突如其来的SARS和美伊战争,让这种动摇变成了彻底的转型。

        随着SARS的蔓延,中国经济下滑的担忧开始浮出,分歧加剧,而美伊战争的爆发,则进一步引发了外需放缓的担心。

        为了提振内需,维持经济上行,房地产再次“临危受命?#20445;?#25285;当起整个经?#36855;?#38271;的重任。这一转变的标志,就是18号文的出台。

        2003年8月12日,国务院下发了《关于促进房地产市场?#20013;?#20581;康发展的通知》,通称18号文。?#26790;?#26126;确提出房地产业“已经成为国民经济的支柱产业?#20445;?#24182;指出房地产是?#25353;?#36827;消费、扩大内需,拉动投资,保?#27490;?#27665;经济?#20013;?#24555;速健康发展的有力措施”。

        ?#26790;?#29995;一发布,开发商一片欢呼。不少开发商表示“非常满意?#20445;?#24182;称之为市场化的胜利。

        市场在大力发掘?#22836;?#25381;18号文中提到“文字价值?#20445;?#22914;:“发展住房信贷业务?#20445;?#23545;符合条件的房地产开发企业和开发项目也要继续加大支持力度”等,?#20843;?#20004;拨千斤?#20445;?#21482;用几行?#24535;?#25226;央行121号文件严苛的28条全面击溃。

        121号文在遥遥无期的细则制定中,被“不了了之”。

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        关键词:房地产信贷历史

        3、土地信贷闸门“?#24179;?#22120;”

        从后期的执行效果看,虽有土地和信贷两扇宏观调控的闸门,但无论是哪一?#26085;?#38376;?#27982;?#26377;?#26376;?#24066;起到显著成效。反而出现了一些反向效果,即供需反向。

        2003年的房地产调控之战,最终变成了助长房地产新一轮泡沫的开始。

        央行前副行长吴晓灵后来回忆时?#25285;?#24403;时房地产刚出现了不理性的苗头,如果能按照各部委拟定的政策框架实施的话,也不至于造成后来如此不理性的结果。

        2004年,中国的投资过热逐渐呈现,钢铁、电解铝、纺织等行业出现产能过剩,并形成了“煤、电、油”的紧?#26412;?#38754;。数据?#20801;荊?004年一季度国内固定资产投资增速甚至达到43%。

        与此同时,房地产市场以上海及其周边地区为标志,进入了“量价齐涨”的新时期。

        上海统计局的统计数据?#20801;荊?004年上海的房地产价格?#38505;?#20102;14.6%,创下了房改以来的峰值。实际上,公布出来的房价涨幅如此之高,但奇怪的是这些权威数据市场上从来没有人相信。

        人们更相信自己的眼睛,不相信数据。位于上海市普陀区的中远两湾城,首期开盘均价不足?#31185;?#26041;米4000元,至2004年8月11日四期开盘均价突破1万,并营造了100多人排队5天5?#26500;?#25151;的骇人场面;而同样位于静安的中凯城市之光,从2004年1月多元/平方米的销售均价起,到9月份,均价已达元/平方米,12月已经达到元/平方?#20303;?/p>

        借助房地产凶猛势头,地方政府苦求之财源始得解决。

        直接数据难得,间接数据足可说明问题。例如,1990年上海房地产增加值?#26082;?#24066;GDP的比重为0.5%,到2004年这一数字激增至7.4%。

        中国社会科学?#33322;?#34701;研究所尹中立博士估计,最近几年,各级政府出卖的土地收入每年都有5000多亿元,?#34892;?#22320;方政府的预算外收入70%以上靠出售土地上获得。

        政府与土地之间的利益关系?#29616;?#25197;曲了土地市场的正常交易秩序,这是中央的房地产调控政策难以?#34892;?#30340;重要原因之一。虽学者官员疾呼改善中央政府与地方政府事权与财权分配,推出物业税,以?#31181;?#22303;地财政膨?#20572;?#26080;奈改革牵涉领域繁复芜杂,况简单手段即可解决复杂艰难财源问题,戒掉懒政之瘾何难!

        制度缺陷难以在短期内得到解决,因此房价的涨势也就不可能在短期内得到?#34892;?#25511;制。

        中央相关部门审时度势,确立“控制固定资产投资过热和某些行业投资过热”为宏观调控首要任务,紧缩“地根”和“银根”两大闸门成为主要手段。

        以“铁本”?#24405;?#30340;整肃为标志,不少行业的投资冲动被暂时遏制,而银行信贷增长亦出现急速的滑落。在江浙地区,在铁本?#24405;?#20043;后,当月信贷新增几乎为零。

        而在“地根”方面,则以2004年7月,国土部和监察部联合下发的71号文为标志,开?#35745;?#21160;土地公开?#20449;?#25346;转?#20572;?#34987;称为“8?13大限”。

        ?#26790;?#35268;定,2004年8月31日后,不?#36855;?#20197;历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权,国有土地使用权必须以公开的招标拍卖挂牌出让方式进行。

        相?#20173;?#26469;的出让方式,土地“?#20449;墓摇?#22312;?#27426;?#31243;度上遏制了腐败寻租行为,净化了土地市场,但是其存在的问题也日益明显。

        地方政府对土地的垄断,指望土地市场实现市场化均衡极不现实,只能往想要的方向发展。开发商心领神会,不惜血本地出价拿地?#24425;恰?#24694;胆丛生”。一个惊人的例子是,截至2007年7月末,碧桂园总土地储备量达到4500万平方米,成为中国最大“地主”。据中国房地产TOP10研究组统计,2007年我国百强房地产企业“囤地”高达381万平方?#20303;?/p>

        另外,地价的飙升与房价?#38505;?#30456;辅相成,互相促进。2007年的“长沙地王”则只是极端而已――以所拿地价估算,到开发销售时,至少提高所在区域楼盘家?#31185;?#31859;7000元。

        因此,从后期的执行效果看,虽有土地和信贷两扇宏观调控的闸门,但无论是哪一?#26085;?#38376;?#27982;?#26377;?#26376;?#24066;起到显著成效。反而出现了一些反向效果,即供需反向。

        导致供需失衡的根本的原因在于,紧缩“银根和地根”只是更多?#31181;?#20102;供给,而对需求的?#31181;迫次?#20046;其微。

        而供需偏紧的唯一结果就是:房地产价格2004年继续?#38505;牵?/p>

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        关键词:房地产信贷历史

        4、“控制房价”口水战

        沸沸扬扬争论似乎真理越辩越明,共识似乎也部?#25191;?#25104;,不过行动速度比不上口水。争论最终在房价的快速?#38505;?#20013;被淹没了。

        2005年,房价涨势继续。

        ?#38505;?#30340;动力来自两方面:一是投资的盛行,除了温州等炒房团外,外资的贡献不可小觑。自2002年底,人民币出现升值压力以来,大?#23458;?#36164;进入中国,而其中相当部分结汇后进入了房地产市场?#27426;?#26159;,2004年至2005年的房贷新政,导致供给减少,在刚性的需求面前,供需缺口进一步拉大。

        从前者来看,来自某国有银行上海分行的数据?#20801;荊?004年8月起,该行个人客户结汇量连续大幅攀升。8月份整月交易总金额达到1.8亿美元;9月份交易量又较8月份提高了17%;10月底,客户要求把美元?#19968;?#25104;人民币的交易量又猛增了34%。

        这种结汇的势头在2005年依然继续。银行的分析人士指出,其中约有30%-40%结汇后投向了房地产。

        而上海的某港资银行人士也告诉记者,以他们行当业务量为例,在严格的标准审核下,2004年8月份以来每个月符合条件的非?#29992;?#20010;人按揭贷款依然可?#28304;?#21040;5000万美元。

        外资有多少流入了楼市,是不是外资炒高了楼市?吵闹一时,至今尚未可知。

        一个可关注的事实是:上海的房价已经?#23545;陡?#20986;了?#29992;?#30340;可支配收入。据统计,早在2002年10月,上海的套均总价已经达到96万元,是家庭年平均收入的近20倍。真实性需求会如此强烈?

        研究人士判断,外资份额虽小,但因为购买的主要是中高档楼盘,所以对上海楼市的影响不可小觑,已经成为左右中、内环线价格的一股重要力量。

        而从供需来看,缺口的扩大,也成为房价?#38505;?#20027;要原因。

        上海房地产统计数据?#20801;荊?#25130;至2005年11月份,住宅竣工面积为万平方米,同期销售面积万平方米,供需缺口达到1120万平方?#20303;?/p>

        供需缺口的加大,房地产新政的效果也“功不可没”。

        从2004年开始,“地根”和“银根”手段,已经对房地产的供给构成了负面影响。2005年,为“?#31181;?#25151;价过快?#38505;恰?#21644;打击投机炒房,相关部委继续从“?#31181;?#25237;资需求”对房地产发展进行调整,但实际结果是在投机需求得到?#27426;ㄒ种?#30340;同时,?#24067;?#23569;了供给。

        2005年3月份开始,“旧国八条”、“新国八条”、期房限转?#35753;?#38598;实施。政策的主要着力点是:一是严格土地管理,限?#31080;?#22661;等高档房用地供应?#27426;?#26159;严禁囤地行为,满2年为动工的无偿收回土地使用权;三是对个人购买住房不足2年转手交易的,按其取得的售房收入全额征收营业税。

        2005年前三季度,中国的房地产业投资增幅逐月下?#25285;?#21069;三个季度增长22.2%,?#28909;?#31038;会投资增长低3.9个百分点,比城镇投资增长低5.5个百分点。

        在?#20013;?#30340;紧缩“地根”情况下,房价?#38505;?#25104;为必然。

        2005年,上海继续领涨全国,当年房价?#38505;?.2%,而同期全国房价?#38505;?.5%,?#26412;┥险?.4%。

        而富有戏剧性的是,在这一年,政府正式?#36873;?#35843;控房地产价格”写进了文件,而也正是这一年,出现了房价越调越高的戏剧性变化,并由此引发了一场“政府该不该干预房地产市场”、“政府调控之手到底该放在?#26410;Α?#30340;争论。

        以建设部为代表,认为政府应该调控房地产市场。

        2005年6月,在中美新市场经济?#26412;?#35770;坛上,建设部住宅产业化促进?#34892;?#21103;主任梁小青提出,市场经济形态之下的行业调控,政府干预是必需的。她提出了三点理由:首先住宅不同于其他产品,不可能绝对市场化进行生产交换,来实现它的价值,最关键?#19988;?#20026;土地的分配要受到限制;其次,住宅是生存的必需品,政府不能完全放开监控,而去通过市场来调节。再次,国家应该保障中低收入者的住房问题。

        银河证券首席经济学?#26131;?#23567;蕾也认为,土地不可再生,资源稀缺,政府调控应该。

        但反对之声同样强烈:政府的职责应该是防止“哄抬”房价而获取暴利的行为,而不是控制需求或者控制供给,更不是人为地控制价格。

        ?#26412;?#19975;通集团董事?#31181;?#24109;冯仑?#25285;?#25919;府出台的房地产措施,已经由宏观调控?#25226;?#21464;为微观管理?#20445;?#32780;这些表明了行政手段的逐步强化。

        华远董事长任志强认为,政府一直采用市场经济手段解决非市场经济的政府责任问题。政府要解决由政府承担的低收入住房制度保障问题、?#34892;?#23618;(中低收入阶层间的部分)的贴租贴息、特殊住宅金融的保障办法,这样才能确保不管用什么宏观调控进行市场调节,都不会影响到?#29992;?#23621;住问题。

        “稳定商品房价格的责任不应落到政府官员头上?#20445;?#20182;说。

        沸沸扬扬争论似乎真理越辩越明,共识似乎也部?#25191;?#25104;,不过行动速度比不上口水。争论最终在房价的快速?#38505;?#20013;被淹没了。

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        关键词:房地产信贷历史

        5、疯狂与回归

        而如今,六年尝试,房地产发?#26500;?#33021;、思路既已厘定,中央此次意在发展保障性住房刺激经济,其实意图本已明确。而此时若重祭房地产(商品性地产)棋子功能,大幅放开信贷政策,?#24425;?#36807;犹不及,再回复?#19979;貳?/p>

        如果说2005年之前的房地产市场是以上海为?#34892;模?#24102;动整个江浙一带的?#38505;牵?#37027;么从2006年开始,房价?#38505;?#20027;战场则兵分三路,一路向北?#21271;急本?#21478;一路南下深圳一带,第三路则向中部等内陆城市挺进。

        一位?#30340;?#20154;士曾风趣地指出,如果说这一阶段的特点,那就是房价在调控中“普涨”的两年。

        统计局的统计数据?#20801;荊?006年,全国70个大中城市房价平均?#38505;?.5%。据统计,2006年12月份?#26412;?#28145;圳稳居全国房价?#38505;?#26368;快的城市,分别达到?#26412;?0.4%、深圳10.0%。

        2007年,房价更是暴蹿!全国70个大中城市房价平均?#38505;?.6%,分地区看,同?#26085;?#24133;较高的主要城市包括?#20309;?#40065;木齐25.3%、北海19.3%、惠州19.0%、?#26412;?7.5%、南宁17.4%、宁波17.3%、兰州16.7%、重庆15.9%和长沙15.1%等。

        但与2005年的调控所不同的是,这一时期的调控中,不再“控制住房价格?#20445;?#32780;改为“调整住房供应结构”和“稳定住房价格”。这种微妙的变化,亦?#20801;?#20102;政府既要稳定房地产市场,又要保持经济平稳发展的平衡。

        2006年5月,九部委联?#29616;?#23450;的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》被国务院转发,被称为37号文。著名的“90/70”政策就是这一文中提出。

        所谓的“90/70”政策就是:套型建筑面积90平米以下的住房面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。

        但由于该政策对于“90/70”的内涵,是指单个开发项目还是城市总体规划,并未明细,从而在实际执行?#34892;?#26524;不?#36873;?/p>

        这一期虽然政府达成共识,加大了对廉租房和经济适用房的建设,?#28304;谓?#20915;民生问题,但是资金、规划都未落到实处,效果可想而知。

        2006年-2007年,多种因素叠加,央行虽极力对冲,但流动性过剩问题仍不能控制,而大量的货币流入和股市财富效应,?#36855;?#26412;冲动的房地产市场如脱缰野马,狂奔不止。

        由于2003年7月汇改以来,中国的一直保持着“小步快跑”的稳步升值策略,从而导致人民币升值的预期?#27426;?#24378;化,并导致国际热钱大举涌入。从2003年底到2007年底,中国的外汇储?#22797;?033亿美元飙升到1.53万亿美元,外汇占款而增加的基础货币投放,成为国内流动性过剩的主要原因。

        而流动性过剩导致了两大后果:一是资产泡沫泛起,包括了股市,亦包括了房地产市场。二是物价的快速?#38505;牵?#36890;?#33073;?#21147;剧增,2008年2月,中国的CPI达到了8.7%。

        为控制资产和物价的?#38505;牵?#22830;行展开了一场史无前例的流动?#28304;?#25112;。2007年,央行十次上调存款准备金率,6次加息,并严格控制信贷规模。

        而尽管实行了严格的流动性调控措施,但是截至2007年底,广义货币供应量(M2)仍增长16.72%;狭义货币供应量(M1)余额增长21.01%,依然处于“流动性过剩”状态。

        由此导致的一个戏剧性变化是,流动性泛滥继续强力支撑全国房价?#38505;牵?#32780;信贷紧缩却导致房地产开发商的资金链却捉襟见肘。

        数据?#20801;荊?006年上海中资银行向房地产开发贷款增量为427亿元,当年完成房地产开发投资金额为1276亿元,两者比例约为1:3。2007年房地产开发贷款仅增加37亿元,完成房地产开发投资仍达到1308亿元,两者比例降至1:36。2008年3季度,上海房地产开发贷款增量变为-28.8亿元。

        正因为宏观经济环境已经发生了明显的变化,因此政府对房地产的再次调控就进退两难。而2006年出台的“国六条”的措辞中已经隐约可见政府的矛盾心态。

        一方面强调房地产行业存在的问题,认为“房地产领域的一些问题尚未根本解决,主要是少数大城市房价?#38505;?#36807;快,住房供应结构不合理矛盾突出,房地产市场秩序比较混?#25671;薄?/p>

        另一方面又强调,“房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业,引导和促进房地产业?#20013;?#31283;定健康发展,有利于保持整个经济平稳较快增长”。

        在此阶段,控制房地产的信贷风险成为决策层着力的重点之一。?#28304;耍?#22830;行在2007年9月指出,住房问题是重要的民生问题,但房地产信贷增长过快、竞争过度、违规过多,特别是擅自开展加按揭业务,加大了房地产市场风险。而从日本和香港的房地产泡沫、美国次贷危机中,应?#26790;?#21462;教训。

        2007年9月,央行和银监会联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。

        富有戏剧性的是,时过4年,再次提到了“提高二套房首付款比例和贷款利率”的要求,与当年的121号文不谋而合。

        由于再次将“第二套房”的标准制定交给了商业银行,从而导致在此后的2个月时间里,商业银行实际操作中无所适从。而最终导致2007年12月份,央行出面解释关键词。

        2008年,当从紧的货币政策依然在继续加码之时,美国次贷危机已经演变成一场全球金融危机,而当政策急转掉头之时,经济下滑已经成为不争的事实。

        而2008年的房贷新政能否?#34892;?#25191;行下去,如何执行,还未理清。而反观过去五年,政策游离?#27426;ǎ?#21160;辄即改,无法连续,必然是认识错位,极易为一时时势左右。

        而如今,六年尝试,房地产发?#26500;?#33021;、思路既已厘定,中央此次意在发展保障性住房刺激经济,其实意图本已明确。而此时若重祭房地产(商品性地产)棋子功能,大幅放开信贷政策,?#24425;?#36807;犹不及,再回复?#19979;貳?/p>

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