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        买房6年只赚汇率差美投资客抛沪70套房套现过亿

        2014-03-10 10:50:54
        来源:你我贷

        “6年前买入的价格是~元/平方米,现在业主开出的到手价是~元/平方米。绝对价格来看,几乎没怎么赚钱。”上海一位资深中介人?#23458;?#20808;生(化名)日前向《第一财经日报》记者独家透露,有10多位美国投资客正在集体?#36164;?#19978;海某酒店项目。

        截至目前,该项目已成交30余套房源,还有30多套酒店房源正在办理委托公证书,接下来也将陆续挂牌?#36164;邸?/p>

        记者从沪上多家知名中介处了解到,此前上海地区已出现不少境外投资客?#36164;?#25151;产的个案,但如此大体量的?#36164;?#34892;为实属罕见。

        在国内楼市陷入僵局,国外债务危机愈演愈烈的大背景下,此次境外投资者的异常举动引起了不少?#30340;?#20154;士关于外资“抛盘潮”的担心温州投资客已经率先“甩货?#20445;?#22806;籍投资者是否会成为下一个撤离者?

        美投资客欲套现1.26亿

        今年9月,王先生接到了一笔大单一批美国个人投资者?#36164;?0余套酒店房源的委托,这让在房产中介工作多年的他颇感惊讶。“若以每间180万元计算,70余间酒店的总价大概在1.26亿元。”

        据王先生介绍,2005年时,10多位美国投资客集体购入了位于虹桥古北板块的70余间酒店房源,并持有出租至今。但是,由于短期内不再看好中国内地房产市场,上述美国投资客近期决定将该项目“清仓”。

        王先生坦言,换成是普通国内投资者,除去交易成本等费用,上述70余套酒店房源在6年之后基本没怎么赚钱。幸而此次的业主是境外投资客,6年时间里,这批美国投资者在汇率以及利息上还是捡到了不小的“便宜”。

        记者了解到,2005年底,人民币对美元汇率中间价报8左右,以买入价格计算,?#32972;?#35813;项目一套60平方米的酒店房源购置成本转换汇率后约在17.25万美元。若以2011年11月18日的汇率计算(人民币对美元汇率中间价报6.37),如今该项目一套同?#35753;?#31215;的房源售价转换汇率后大概为28.26万美元。粗略计算,单套净赚11万美元(折合人民币约70万元).

        “还有一个因素是利息。”王先生透露,美国投资者?#32972;?#36141;入房源时用的是外币贷款,低廉的利息进一步增加了投资者的相对收益。

        对于?#36164;?#30340;具体原因,王先生表示,主要原因是业主短期看淡中国内地的房地产市场。此外,酒店出租的回报率达不到预期,也是业主考?#26725;资?#30340;原因之一。“一套总价180万元的房源,月租金在5000~6000元。”粗略估算,?#37096;?#25345;有成本,6年来,上述70余套酒店房源的租金回报只有3%。

        记者了解到,目前这部?#24535;?#24215;房源的销售情况良好,现已成交30多套,而接盘者主要是一些国内的个人投资者。“商业地产不限购不限贷,这批房源总价也比较低,投资者还是比较能够接受的。”王先生如是说。

        外资撤离呈上升趋势

        同策咨询研究中心总监张宏伟表示,酒店房源和住宅相比有一些特殊性,因为其与酒店的经营情况相关。“2005年如果买的是住宅,现在很有可能已经获利200%,但是这个项目如果不考虑汇率,只获利约30%,相对来?#25285;?#22238;报率实在太低了!”

        张宏伟认为,目前国内房地产市场陷入僵局,短期内房价走势平稳。单从投资回报率的角度看,如果未来房价没有一个比较大的上升空间,投资者将资金抽离投资到别的领域也很正常。“我更愿意将这笔?#36164;?#29702;解为一个特例,从这个个案去?#25735;狻迸资?#28526;“的来临是不合理的。”

        DTZ戴德梁行华东区综合住宅服务主管、董事伍惠敏亦对本报记者透露,从去年开始,境外投资机构出售境内资产的现象确实呈上升趋势。但是,?#24189;?#21069;来看,尚无明?#32422;?#35937;表明境外投资机?#22815;?#22806;籍投资者正在大规模?#36164;?#22659;内物业。

        伍惠敏指出,外资的撤离有许多原因。一般来?#25285;?#22659;外投资机构在投资业务中基本设定的是3到5年的期限,进入“收割期”一般都会坚决退出;在目前美债、欧债危机的大背景下,境外投资市场正在进行新一轮的洗牌,因此收拢资源也成为一些投资机构的必然选择;与此同时,境内市场的政策环境是境外机构最为敏感的领域,在当前严厉的调控环境下,境外机构往往会选择短暂离场,审慎观望,选择合适时机再行出手。

        ?#29575;?#19978;,从“限外令”只紧不松的基调来看,“离场”后的外资恐怕很难在国内重拾出?#21482;?#20250;。

        记者从王先生处了解到,?#32972;?#32654;国投资者购买上述酒店房产的时点正值“限外令”出台前夕。

        伍惠敏表示,目前“限外令?#27604;?#34987;严格执行,即境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房,同?#26412;?#22806;个人在办理房屋产权登记时,还需特别提交在境内工作超过1年的证明,以及名下在境内无其他住房的书面承诺。

        ?#30340;?#20154;士指出,“限外令”出台后,如此大规模的外籍个人投资几乎已不可能,因此外籍人士在?#36164;?#22269;内房产时,也会更加谨慎。

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