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        按揭还款四法

        2014-03-10 10:50:54
        来源:你我贷

        近段时间以来,房贷政策的变动令人眼花缭乱,特别是还贷方式的推出更是让人应接不暇。百姓如何才能辨其优劣,更好地服务自己

        [见习记者潘东生]

        如今,银行的按揭贷款还款方式日益丰?#27426;?#24425;,在原等额本金、等额本息还款方式试行5年后,又有银行推出了移动按揭还款方式和双周供,吸引广大市民的眼球。同时,在2005年3月,央行通过颁布调整商业银行住房信贷政策,第一次?#24066;?#21830;业银行可在按揭贷款合同期内采取固定利率的计息方式。一时间,新利率计算方式、新还款方式使广大老百姓选择?#27573;?#22823;大增加。

        可是,怎样选择一个最适合自己又最经济的还款方式呢?本报记者近日就广大市民关注的按揭热点问题,采访了民生银行上海分行按揭?#34892;?#24635;经理?#25163;?#28458;女士。作为上海市房地产个人金融的资深专家,甘女士特就还款方式和利息计算方式作出如下优劣分析。

        等额本息还款法

        还款压力最轻,但利息支出高作为传统的还款方式,每月还款金额一致。由于其在还款初期还款金额相对等额本金还款法要少,还款压力较轻,且每月还款金额一致,容易记忆,因此此种还款方式最适合人群是刚刚工作的年轻人或收入不高却相对稳定的客户群。

        但是这种还款方式相对于同样期限的等额本金还款方式,由于前期归还总额低,在固定额度下,银行扣除应还利息后再扣本金数额逐步递增,本金归还速度相对于等额本金还款方?#25581;?#32531;慢,因此其合计利息支出较高。

        如,客户王小姐借款50万元,期限20年,选择等额本息还款方式,月供3400多元,20年归还利息多元。

        该种方案适用于:收入较低但收入稳定的人群。

        等额本金还款法

        递减还款,但利息支出较少等额本金还款方式每月归还本金数额一致,由于客户贷款余额的逐步递减,其应付利息也随之递减,由于相较于等额本息还款方式,等额本金还款方式在还款初期还贷压力较大,因此在每月归还固定本金的基础上,银行还将按照客户未还的贷款金额按?#24405;?#25910;利息,因此等额本金还款方式呈现出每月递减还款的特点。在还贷初期,本金归还较多,所以整个还款期间利息支出较少。

        如,客户王小姐借款50万元,期限20年,如选择等额本金还款方式,前三个月月供分别为4378、4368、4359元,20年归还利息多元。

        同样的期限,首期还款王小姐就比等额本息法多付了近1000元,而这1000元?#23548;?#19978;是多还了贷款本金,从第2个月开始,等额本金还款方?#25581;?#36739;快的还本方式降低了利息支付压力。两者相比,由于还款额的不同,在同样的计息方式下,利息支出不同。

        该种方案适用于:收入较高,年龄较大,在借款后期将面临退休等收入递减的人群。

        移动按揭还款法

        分阶段支付,利息支付居中移动按揭组合还款法是借款人可以根据未来的收入支出曲线,确定每一年的本金还款额,使得前期还贷能力较弱的客户,可以在同样期限内在还款初期比等额本息还款方式还得更少。?#27604;唬?#30001;于还款额进一步压缩,利息支出相对也较高。同时,对于还款能力较强的客户,通过提高每月还本额以超过等额本金还款额的若干倍加速还款,大大降低利息支付。

        王先生今年28岁,?#29575;?#20837;为4200元,近期购买了一套80万元的住房。在贷款前三年王先生感到还款压力很大,目前最大月供承受能力为3000元,打算申请贷款50万元,期限20年。这时,按照银行设计的“移动按揭?#20445;?#32452;合还款)方案:

        第一阶段(3年)2700元/月第二阶段(8年)4000元/月第三阶段(9年)2781.77/月与等额本息还款法每月归还3310.84元相比,在第一阶段王先生每月少归还600多元;与等额本金还款法(首期月供)4183.33元相比,王先生每月少归还近1500元。

        双周供还款法

        还款期限缩短,利息多?#27573;?#22825;该方式在港澳地区已推行多年,它将传统的每?#20081;?#27425;还款改变为每两周一次还款。由于每年共有52周,因此在同样的还款期限内由于每年多还款2次,相当于每年固定两次的提前还贷,引致还款周期缩短,还款期间利息支出减少。

        但是,此种方法对于客户来说,还贷压力?#29616;兀?#27599;年要准备两期的提前还贷款项,对于那些收入还贷比相对较低的客户来说,还贷压力增加。而此种还款方式值得推崇的地方是月还款本金分2次扣款,其中应还本金的一半相对于月供还款方式将少支付14天利息。20年还款期限节省的利息原因是固定式的提前还贷造成。

        需要注意的是,双周还款法的缺点在于,全年计息天数将达到365天,相对于前三种还款方式每年将多支付5天利息。

        ?#25163;?#28458;对记者说,对于广大市民来说,无论是哪一种还款方式,最实惠的是在还款压力较小的情况下最大限度地节省贷款利息支付。如果有一家银行能够提供随时随心的提前还款服务,这对于借款人来说才是难能可贵的,是既方便又省钱的最佳选择。

        因此,借款人在选择银行时,应重点关注银行是否提供免违约金的提前还款服务。同时要了解银行提供提前还贷服务的流程,?#24050;?#19968;家能提供“人性化”提前还款服务的银行,作为自己的按揭银行。一旦?#24335;?#22810;余即申请提前还款,从而使自己的?#24335;?#24471;到最?#34892;?#30340;利用,使自己的贷款负担不断减轻。

        对于借款人来说,这样的银行按揭服务才是最为人性化、最最实惠的。

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