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        房地产信贷风险严重性不可低估

        2014-03-10 10:50:54
        来源:你我贷

        如果仔细分析银监会主席刘明康关于“中国银行()业有能力承担其住房抵押品重度下跌40%的风险”的?#19981;埃?#23601;会发现那些数据后面,国内房地产信贷风险的严重性是不可低估的。

        10月19日,银监会主席刘明康在CEO组织峰会上表示,中国银行业有能力承担其住房抵押品重度下跌40%的风险。其理由有:一是目前约98%的个人按揭贷款“贷款房价比(LTV)”低于80%?#27426;?#26159;按揭贷款平均“偿债收入比”为33%;三是超过1/2的按揭贷款和开发贷款都是在2009年二季度房价重新高企之前发放的,开发贷款的平均押品比例也达到189%。

        对于这些指标看上去是很专业与学术,也很权威,因此,对于?#35805;?#30340;民众来?#25285;?#36825;些数据很有说服力。但?#23548;?#19978;,如果仔细分析,就会发现这些数据后面,国内房地产信贷风险的严重性是不可低估的。首先,从表面上来看,国内住房按揭贷款的首付比例不会低于20%,但?#23548;?#19978;不仅房地产开发商零首付的花招迭出,而且这一轮住房投机炒作,银行工作人员是主力,他们利用其与房地产开发商的关?#25285;?#38477;低首付比比皆是。更何况,近十多年来,不少城市的房价飚升达10倍时,房地产泡沫早就吹得巨大了。20%首付根本就无法覆盖挤出巨大房地产泡沫的风险。

        其次,按揭贷款平均“偿债收入比?#20445;?#23613;管由银行部门计算出只有33%。但是,在中国,这是一个十分离谱的概念。因为,一是早几年,各商业银行为了抢占住房按揭贷款市场份额,纷纷降下购买住房者进入市场标准。这就有2004年上海一个叫姚达康的人贷款7800万,购买住房128?#20303;?#32780;这种情况在近几年越演越烈。在早几年,只要开出工资证明,银行就可以贷款。而这种工资证明可以是单位开,?#37096;?#26159;律师事务所开。在这种情况下,住房贷款需要多少工资,就能够开出多少工资证明。二是个人收入水平不仅在于工资证明,还应该用银行一年对?#23454;?#21450;个人所得税税单,但是对于后者几乎很少有银行会有这种要求。在这种情况下,当前银行按揭贷款平均“偿债收入比”为33%,是十分令市场质疑的。特别是当前许多住房投机炒作者手持有几十套住房的情况下,这种数据是根据什么方式计算出现的是十分令人质疑的。

        第三,认为当前超过1/2的按揭贷款和开发贷款都是在2009年二季度房价重新高企之前发放的、因此这些住房贷款风险较低。这一说法又有问题。因为,当前住房市场是一个以投机炒作为主导的市场。一旦这个市场投资者的预期发生改变,那么其价格到底在什?#27492;?#24179;底线是相当不确定的。假定当前住房市场泡沫破灭,整个住房市场预期完全改变,房价调整是不是在2009年二季度之前的价格水平节点停止是完全不确定的。通过以上的分析,国内银行信贷风险的严重性,其节点在哪应该是相当不确定的。

        从我计算到的数据来看,2003-2007年全国住房的均价从2092元?#38505;?636元,?#38505;?#24133;度达73.8%;2008年底到2011年6月底,全国住房均价?#38505;?#20102;45.1%(因为从国家统计房价指标来看房价?#38505;?#21313;分正常),但?#23548;?#19978;在这8年多的时间,一线城市房价?#38505;?0倍是很正常。也就是?#25285;?#22269;内房地产市场泡沫早就被政府的统计数据淹没了。国内?#23548;?#25151;价?#38505;?#20005;重性一点都不可低估。房地产泡沫破灭所造成的影响同样是巨大的。这个时期房价不仅在高基数的基础上仍然快速?#38505;牽?#32780;且具有全国的普遍性,房地产泡沫已经全面地向三四线城?#26032;?#24310;。如果只关注一线城市,在这个时期这些城市的房价可以?#38505;?#36798;到了一倍以上。

        而这两个时期的房价快速飚升都是与银行信贷快速增长有关。前一个时期,银行信贷增升14万多亿,后一个时期银行信贷增长23万亿左右(仅是指银行的表内业务不包括银行表外业务)。在前一个时期末,2007年底全国金融机?#32929;?#19994;性房地产贷款余额为5万亿左右,其中个人住房按揭贷款余额不到3万亿。而2011年6月末,全国主要金融机构房地产贷款余额10.26万亿元,其中个人住房贷款余额6.26万亿元。但这仅是统计口径内的商业性房地产贷款,如果加上住房抵押贷款、地方政府融资平台的土地抵押贷款及与房地产业有关的贷款,其贷款额度应该是巨大的。房价?#38505;?#26102;,这些贷款风险自然会小,但是如果房价下跌,其风险有多高是十分难以测算的。

        而且往往是,如果某个资金链?#26041;?#26029;裂,导致金融的?#20302;?#24615;风险爆发,那么其金融风险不仅会全部暴露出来,而且这种风险也容易迅速放大与蔓延。2008年雷曼?#20540;?#30340;倒闭,并非是个体金融机构的风险暴露,而在于这种风险暴露导致某个金融?#26041;?#27969;动性断裂并进而使整个金融体系的崩塌。尽管中国住房信贷风险与美国次贷危机的风险有很大不同,我们金融市场也没有过度杠杆化的证券化的资产,但是中国房地产泡沫与美国相比有过之而无不及。

        可见,当前国内房地产市场信贷风险的严重性一点都不可低估。从静态的统计数据来看,房价下跌40%可在国内商业银行可承受的风险范围内,而且只要房价不下跌,国内商业银行住房贷款越多,其风险就越低;但是面对巨大的房地产泡沫,如果其泡沫破灭,商业银行所面临信贷的风险有多大是相当不确定的。如果房地产泡沫破灭形?#19978;低?#24615;风险,那么国内商业银行将面临巨大的信贷风险。因此,商业银行充分估计这种风险严重性一点都不过分。

        可喜的是,在银监会对商业银行监管要求的提升下,商业银行一些陈旧的观念在改变,一些错误的假定在否定。据了解,目前部分地区房地产开发贷款已经按150%计算风险权重,且房地产开发贷利率也已?#32454;?0%-50%。同时,今年第四季度,在信贷额度普遍?#36234;?#30340;情况下,银行还主动?#32454;?#20102;按揭贷款利率,中金调研报告显示,目前按揭贷款利率普遍是一套房?#32454;?0%,二套房?#32454;?5%-20%,且首付达到30%-60%。国内商业银行这样做,不仅是房地产宏观调控进一步强化的方式,也是降低商业银行住房信贷风险的必由之路。

        (作者为我国著名经济学家、中国社科?#33322;?#34701;研究所研究员)

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