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        按揭贷款新政点评:政策精准打击,地产面临调整

        2014-03-10 10:50:54
        来源:你我贷

        根据新华社最新消息,14日召开的国务院常务会议要求,对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三?#20934;?#20197;上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。

        另外国务院还要求地方政府可采取临时?#28304;?#26045;严格限制各种名目的炒房和和投机性购房,加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。

        本次信贷政策调整基本和市场之?#25353;?#38395;的类似,但其中对较大首套房的首付比率提高较市场预期更严厉,而二套房的首付比例也上升到了前所未有的水平。对房地产板块的影响体现为:1)首付成数提高导致购买力下降;2)二套房以上的利率水平大幅提高导致月供成本大幅上升。下图1简要表明了新政实施前后各类购房者的贷款条件变化及影响。

        我们认为本次信贷新政昭示的从紧信号非常强烈,政策采取一刀切的形式,商业银行原先的自主利率操作空间被完全压缩,政策执行力度较强。另外,由于今年一季度新增房贷快速增长,估计高达5,000多亿元,后续房贷可发放额度将?#26412;?#19979;降,房贷杠杆较一季度大幅降低已经是不争的?#29575;怠?/p>

        首付比例提高、二套房贷利率上浮,配合今年即将出台的加息政策,对房地产市场的负面影响将会相?#26412;?#22823;,可以有效改变市场的房价上涨预期、抑制房地产成交量,甚至达到打压房价的短期效果。

        从影响的范围和程度来看,我们维持高端住宅房地产、投资用房产将受到显著不利影响的判断;从区域来看,我们认为一线城市由于住宅结构偏大户型、且原先贷款政策较二三线城市更为宽松,本?#25105;?#20992;切式的信贷政策调整对一线城市影响将大于二三线城市。

        因此我们维持原先对整个板块保持谨慎态度的判断,维持对行业的中立评级。建议投资者回避一线高房价城市地产股和有房产?#25353;?#35328;城市的地产股,如集中在上海、深圳、?#26412;?#26477;州、重庆等地的区域性开发商,以及回避高端住宅占比较高的地产股如华侨城(.SZ/人民币14.03,买入)、招商地产(.SZ/人民币21.33;.SZ/港币16.25,买入)等,我们将在未来?#27426;?#26102;间内发布相关个股的评级调整报告。

        (本文来源:中银国际)

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