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        房贷压力测试加码三高考验房地产信贷

        2014-03-10 10:50:54
        来源:你我贷

        一则“银监会建议京沪杭深四地暂停第三套房贷”的传闻让原本已经高度紧张的房地产市场再次绷紧神经。市场俨然将银行第三套房贷政策视为试探房地产新政策走向的“风向标”。而部分城市重启房贷压力测试、预设下跌幅度提升至50%的传闻,更令人揣测,楼市调控的时间跨度和深度是否可能趋于严格?

        京沪杭深叫停第三套房贷?

        对于“京沪杭深四地暂停第三套房贷”的传闻,银监会并未直接正面回应,只是公开重申了此前对于第三套房贷的政策,即部分房价过高、?#38505;?#36807;快、供应紧张的地区,银行可根据风险状况暂停发放第三套房贷?#27426;?a href='http://www.17975294.com/daikuanzhishi/' class='keyword' data-id='key1' target='_blank'>贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付比例及利率应大幅提高,具体由银行自主确定。

        “其实这更多的是在强化政策,影响心理预期。”某国有大银行上海分行人士表示。由于购买第三套房成本大幅增加,第三套房贷业务量目前实在少得可怜,从银行业务的角度而言,第三套房贷停不停差别都不大。据了解,该行自房地产新政策实施以来,第三套房贷的业务量只能以个位数来计算。

        另一位银行?#30340;?#20154;士表示:“购买第三套房的成本太高,即使按照利率上浮20%计算,和以前的七折相比,成本前后相比已经相差了50%。再加上认定标准这么严格,哪里还有什么业务?现在不是银行停了第三套房贷,而是客户停止了第三套房贷。”

        记者调查发现,目前上海银行业第三套房贷业务基本处于“停滞”状态。多家银行表示,已经接到总行层面通知,开始停贷第三套房。农业银行上海分行明确表示,近日已经接到农总行关于暂停办理第三套房贷业务的通知,目前已经暂停办理第三套房贷。?#34892;?#19978;海分行人士也表示,该行第三套房贷此前就已经停?#32929;?#35831;。

        另一家股份制银行上海分行负责个人金融业务的副行长则表示,该行此前虽未完全停止第三套房贷,但房贷新政策实施以来的审批异常严格谨慎,“?#36127;?#24050;经相当于停掉”。

        房贷压力测试加码

        在“第三套房贷暂停”风声中,监管层还重启部分城市房地产贷款压力测试,压力预设条件更大大加码。

        一位股份制商业银行上海分行个贷部门负责人告诉记者,从上月开始,监管层已经要求各银行开展新一轮压力测试,而测试假定条件在原来“房价下跌30%”的基础上更为严格,对一线城市房价?#38505;?#36807;快的地区,预设“房价下跌50%”的条件下进行压力测试。

        此前,各商业银行按照房价下跌30%的情况进行压力测试,结果较为?#27490;邸?#38134;监会7月底公布的压力测试汇总结果显示,在房价下降30%、利率上升108个基点的重度压力下,样本银行房地产不良贷款率会上升2.2个百分点,税前利润下降20%;46家农村商业银行不良率将上升3.5个百分点,贷款损失?#35797;?#21152;30%。

        而据银行?#30340;?#20154;?#23458;?#38706;,此次测试除个人按揭贷款、房地产开发贷款等房贷业务外,还将针对房地产关联度大的行业信贷,如钢铁、水泥、建材等行业的信贷进行测试。

        ?#30340;?#20154;士表示,其实各家银行对于房地产信贷风险承受能力有所不同。那些近年来较为激进介入房贷的银行面临的风险较大,而国有大行普遍承受能力较强。民生银行行长洪崎7月?#33258;?#25509;受记者专访时则透露,如果房价下降40%,对信贷质量“会产生一些影响?#20445;?#20294;总体完全能够承受。

        “三高”考验房地产信贷

        “加大风险预期,?#23454;?#25552;高压力测试要求,或许更能?#20174;?#36817;两年房地产信贷资产的真?#30331;?#20917;。”上述商业银行个贷部负责人说。

        他认为,一线城市房价在2009年以后?#35813;蛻险牽?#32780;有相当部分银行贷款是在房价迅速上升期发放的,因此客户对房价下跌的承受能力较弱,房地产信贷质量压力较大。

        记者调查亦证实了这位人士的判断,在部分重点地区和城市,房地产贷款对银行信贷的依赖度更高,呈现高价位下的高增速、高集中度这“三高”趋势。

        一是高价位,国土?#35797;?#37096;?#29575;?#20013;国土地勘测规划院全国城市地价监测组发布的研?#21208;?#21578;显示,2009年全国住宅平均价格为?#31185;?#26041;米4474元,涨幅达25.1%,为2001年以来最高水平。而国家统计局发布的《2010年上半年全国房地产市场运行情况》显示,房屋销售价格同比继续?#38505;牽?#34429;然涨幅开始回落,但5月份、6月份,全国70个大中城市房屋销售价格依然分别同比?#38505;?#20102;12.4%、11.4%。

        二是高增速,尤其是个人房贷增长创历史最高水平。2009年12月末,全国房地产贷款同比增速达到38.1%,其中北京、江苏、浙江和广东等地区增速分别达到41.4%、49.4%、40.6%、31.4%。

        三是高集中度,在部分城市房地产新增贷款占比超过50%。如数据显示,去年下半年上海房地产贷款增量占下半年各项贷款增量的65%,截至2009年12月末,上海房地产贷款规模占全国房地产信贷总量超过10.4%,居全国之首。

        一位?#30340;?#20154;士对记者表示:“房地产信贷规模大、占比高,这还不包括建筑业贷款,如果再加上以房地产为抵押物的其他贷款,涉及房地产行业的贷款总量将非常庞大,贷款及风险集中度必须引起高度重视。”

        但?#30340;?#19987;家同时指出,压力测试是商业银行经常使用的前瞻性风险管理手段之一,“房价下跌50%”只是极端情景假设,并不代表监管层对房地产市场走势的判断。从我国目前经济基本面判断,我国房价不可能出现下跌50%的极端情况。

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