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        广东郁南尝鲜建房抵押贷款额度一般限制5万以内

        标签 信贷 创新 中国 
        2014-03-10 10:50:54
        来源:你我贷

        谭华东是云浮市郁南县平台镇古勉村的村民,日前,南广高铁郁南站建设征用了他家的老房子。他准备趁此机会盖一栋五层高的新房子,可是,他还差一些钱。正当他在发愁之时,郁南县推行了一项“农村建房抵押贷款”的工作,他以宅基地为抵押,贷款3万元,终于盖起了新房子。

        今年4月,郁南县与县农村信用社合作,率先在全省试行农民抵押贷款建房,探索以农村建设用地、宅基地、林权、耕地承包经营权为抵押物,盘活农村闲置资产,扩大农村消费贷款领域。

        郁南的这一激活农村金融的做法,在全省乃至全国都是一个先行者。正因如此,郁南的探索受到了广泛的关注。“郁南的改革如果做得好并得到推广,那将是中国农村一场深远的变革。”中国人民大学农业与农村发展学?#33322;?#25480;郑风田(微博)说。

        个案

        建房抵押贷款解了燃眉之急

        古勉村是郁南一个平凡的村庄,但是因种种机?#30331;?#21512;,它被推到了“农村建房抵押贷款”探索的前沿。由于支持南广高铁和火车站建设的需要,郁南县平台镇的古勉村原址被征用,整村搬迁到别的地方。大量的村民要建新房,一些村民资金不足。一批古勉村民因此成为郁南县“农村建房抵押贷款”试水者。

        该村的治保主任孔庆科,是第一个吃螃蟹的人。出于长远的考虑,他打算建一栋5层半的楼房,每一层面积150平方米,整栋楼房的造价接近70万元。但是除了政府拆迁给的几十万的补偿款和自己多年的积蓄外,孔庆科还差一点钱。正当他为资金缺口而四处张罗之时,郁南县“农村建房抵押贷款”的做法正式推开。孔庆科瞄准了这个机会,今年8月份提交了申请,9月初他便拿到了第一笔5万元贷款。

        “这笔贷款虽然不算多,但是却解了我们的燃眉之急。”孔庆科说,如果没有这笔贷款,他建房子的日期可能要拖一拖,对于他们这些房子已被征用的村民?#27492;担?#36825;是一件十分痛苦的事。

        在孔庆科看来,“农村建房抵押贷款”是一件很好的事。“?#28909;?#35828;,农民要娶?#22791;荊?#22914;果没钱盖房,结婚的日子可能就要拖后了。又?#28909;?#35828;,农村有一些房子是危房,如果农民没钱维护或重建,生命财产安全就受到威胁了。”他说。

        在郁南县,除了孔庆科,如今已有不少农户享受到了这个政策的好处。截至目前,郁南全县已收到了超过200份农户申请资料,申请金额为785万元,其中获得授信的农户有107户。作为郁南最早的试点,平台镇目前申请贷款户数53户,其中获得授信的有48户,授信金额为220.5万元。

        意义

        激活农村金融和农村建设

        “农村建房抵押贷款”的做法,?#29575;瞪鲜?#37057;南农村信用体系建设的一个?#30001;歟?#20063;是该县深化农村金融改革、进一步激活农村金融市场的着力点。

        农民贷款难一直是影响农业效益提高和农村各项社会建设?#24179;?#30340;难题。2009年,云浮结合建设全省农村改革发展试验区,在郁南县推行农村金融改革,以郁南县勿坦村作为试点,以农户信用评级来创建“有信用就有钱”的金融机制和农村社会管理机制。这一做法开了全国?#21335;?#27827;。目前,“勿坦模式”信用村、信用户创建已在云浮全市得到了推广。

        作为广东农村金融改革的一个试验田,云浮“勿坦”信用村建设收效明显。云浮市银监局的统计显示,今年上半年该市金融机构投向“勿坦模式”信用村贷款的不良率仅为1.07%,而投放在非“勿坦模式”的小额贷款,其不良贷款率高达6%以上。这一结果让郑风田教授十分感慨:“?#29575;?#19978;,认为农民不讲信用、穷人还款记录比富人差,都是一个误区。”

        就云浮的创新探索,专家认为,云浮是全国农村改革发展试验区,应该“先行先试”为全国探索经验。

        “农村长久贫困的一个原因是信贷的不平衡。”郑风田说,由于农村产?#36947;?#28070;率的低下,众多农村信用合作社基本成了农村资金的抽水机,将农村本来就少的资金源源?#27426;?#22320;输送到城市,农村产业的发展则缺乏资金支持。一旦开放农村在建房的抵押贷款,可让城市的资金回流到农村,改变目前资金单向流动的局面,从而促进农村的?#27604;伲?#35299;决城乡差距越拉越大的问题。他认为,广东应该充分利用“先行先试”的政策实验机会,率先尝试农村在建房抵押贷款的模式,松绑农民积蓄激活农村消费市场,以换取接下来经济的30年高速发展。

        省委农办副主任陈祖煌也表示,“农村建房抵押贷款”要得到全面的推广,单从地方探索尝试显然是?#36824;?#30340;,需要在国家层面一系列的法律调整,局部探索值得鼓励。

        广东省农村政策研究中心顾?#24335;?#24800;生则强调,探索“农村建房抵押贷款”关键是要完善相关的制度,保护好农民的利益。建议广东先行一步,真正发挥“先行先试”试验田的意义。

        探索

        风险控制尽量考虑周全

        对于“农村建房抵押贷款”的探索,郁南十?#20013;?#24515;谨慎,尽量避免“农民还不起贷款”情况的出现。“我们既要改革,也要尽量在?#20013;?#30340;法律框架内进行创新,避免出现问题,所以在风险控制上就考虑得比较充分。”郁南县主要负责人说,该县采用了国有企业担保、信用户评定、经济实力考察、抵押物评审等方式,以降低“农村建房抵押贷款”的风险。

        按照《郁南县农村建房抵押贷款工作指引(试行)》的规定,农户建房贷款的额度一般限制在5万元以内,最多能贷到8万元。而贷到的款只能用于建房,不能它用。平台镇农信社有关负责人告诉笔者,为保证专款专用,即?#21476;?#25143;获得了授信,农信社也要和镇里的负责人士对现场作考察,根据工程的进度分批发放贷款。“一方面可以保证贷款不会被挪用,另一方面?#37096;?#20197;减少农户的利息支出。如果还?#27426;?#24037;,一般都不会马上发放贷款。?#22791;?#36127;责人说,农户的建房贷款也是直接打到建材供应商?#26085;?#25143;上,不经过农户之手。

        为了防范风险,农户必须有一定的经济实力和信用度才能贷到款。农户提出申请后,村干部、镇政府工作人员等将调查其诚信家底。农信社也将对农户的还贷能力进行严格的评估。同时,也需要经过本村2/3以上村民签?#31181;?#26126;,同意以村集体土地使用权向金融机构抵押贷款。笔者了解到,郁南县2009年开始的信用村、信用户创建工作为这些工作打下了基础。

        为了进一步降低金融机构的风险,郁南还采用了政府担保的做法,即,由政府成立国鑫投资公司(受县委、县政府委托,作为农户宅基地抵押贷款建房担保人的国有公司),注入1000万元的资金,假如农民还不起贷款时,国鑫投资公司先偿还金融机构的本金和利息,然后再处理农民的债务问题。

        农民还不起贷款怎么办?

        焦点

        由于郁南在9月份才放出第一笔农村建房抵押贷款,尚?#20174;?#21040;不良贷款的问题。再?#30001;?#26377;层层把关和之前信用村、信用户建设的基础,郁南县对不良贷款问题并不是很担忧。但是,作为一项开创性的工作,郁南依然必须回答一个问题:万一农户真的还不了款,怎么办?农户会否失去住房?

        对此,郁南因地制宜用三种方法解决这类问题:首先,?#20013;?#27861;律的规定是“一户一宅(指宅基地)?#20445;?#20294;是农村?#21335;?#23454;是“一户多宅”。所以郁南实行建房抵押普遍的做法是用旧宅基地做抵押。如果农户还不了款,就由国鑫投资公司将旧宅基地收回来,用于农村基础公益设施建设或者城乡土地增减用途;其?#21361;?#22312;林权、经营权和土地承包经营权方面,出现了不良贷款,将由国鑫公司收回,调配出租给种植大户承包经营进行种植发展,走集约化发展之路?#27426;?#21476;勉村属于第三种类型,即将新房宅基地做抵押,由于楼层都在三层半以上,而且地处高铁站场,一旦出现不良贷款,国鑫投资公司也只是收回农户一楼的商铺经营权,而并非整栋楼房。

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