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        调控政策有的放矢新加坡房价调控显成效

        2014-03-10 10:50:54
        来源:你我贷

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        新加坡市区重建局10月份公布的统计数字显示,经过2009年以来先后八轮房地产调控措施,新加坡公私住宅价格出现下跌或涨幅减缓迹象。巴克莱银行的分析预测,新加坡房价今后几年将得到有效控制。新加坡?#35835;显?#25253;》的社论认为,新加坡房地产价格调控的目标在于实现房价稳定,而不至于突然下滑冲击市场,以便让泡沫慢慢消解。不少专家表示,在亚洲国家房价普遍上涨的背景下,新加坡政府的房地产市场调控政策值得关注。

        房价整体开?#35745;?#31283;

        新加坡市区重建局10月公布的初步数据显示,新加坡第三季度私人住宅价格按季升幅放缓至0.4%,低于第二季度1%的增速,这也是2012年第一季度以来最慢增速。两个核心中部地区房价下跌,而且跌幅从第二季度的0.2%扩大至0.5%,中?#31185;?#20182;地区价格也出现2012年第一季度以来的首跌,跌幅达1.1%,中部以外地区价格则上升了2.1%,但升幅也低于第二季度的3.8%。

        新加坡住房房地产市场分为两块,一块是私人住宅市场,价格由市场供求决定;另一块是政府公共住房项目,?#29992;?#26681;据收入水平可以申请购买价格较低的组屋,类似于中国的经济适用房。新加坡组屋条件良好,超过八成的人口居住在组屋。本报记者在新加坡出差时,常常听到出租车司机抱怨说,“组屋价格涨太快了”。

        新加坡国立大学房地产研究院的数据显示,经过政府多轮调控措施后,新加坡私人住宅部分市场的价格开始降温。

        巴克莱银行近期称,预计新加坡房价在2013年保持平稳,2014年将下跌5%,而在2015年将可能继续下跌5%至15%。

        新加坡国立大学李光耀公共政策学院副教授顾清扬对本报记者表示,新加坡私人住宅价格已经达到高峰,开始出现拐点,预计未来一两个季度私人住宅价格将出现回落,而组屋价格现在已经开始回落。更重要的是,民众对组屋长期价格走势预期已经改变,对组屋价格降温有信心。可以说,新加坡政府的房市降温措施开始取得效果。

        新加坡南洋理工大学经济系副教授叶秀亮在接受本报记者采访?#32972;疲?#32654;国?#20013;?#30340;量化宽松政策给新加坡房地产市场带来?#21496;?#22823;冲击。极低的利率导致很多人买房投资,产生了泡沫。自2009年3月至今,新加坡私人住宅价格上涨了60%,私人住宅价格的上升也带动了组屋价格升温。

        调控政策有的放矢

        自2009年以来,新加坡政府先后出台了八轮降温措施,多管齐下对政府组屋、私宅以及工业房地产市场进行全面调控。6月28日,新加坡金管局宣布,申请房贷者的总债务偿还比率不应超过60%,并且这项条例是永久性的。也就是说,凡贷款购房者,金融机构在评估其个人房地产贷款申请时,必须将申请者的所有债务考虑在内,而贷款者每月的还款额,不得超过其收入的60%。8月金管局又将购买公共房屋的贷款最长年限从30年降到25年。

        新加坡国立大学房地产研究院院长邓永恒在接受本报记者采访时表示,2009年9月以来,新加坡政府逐步提高房屋交易的卖?#25509;?#33457;税,增加按揭贷款首付比例,缩短贷款年限,提高所有印花税?#21462;?#36830;续的降温政策显然已经开?#35745;?#20316;用。

        新加坡政府的降温政策注重有的放矢。?#28909;紓?#20026;了严格打击炒卖高价房、防?#32929;?#37096;分富人通过房地产泡沫敛财,新加坡政府通过一系列提高房屋交易成本的政策,有效控制了中央区的高价房价格指数上涨。新加坡政府还对外国人和永久?#29992;?#24320;始征收额外买?#25509;?#33457;税,以应对外国人投资新加坡房地产市场。

        新加坡?#35835;显?#25253;》8月曾发表社论称,新加坡政府的目标就是要房地产市场稳定下来,而不是要房价突然下滑,进而?#26376;?#23478;、发?#32929;?#21644;银行造成过度的冲击,引发不可收拾的骨牌效应。因此,连续的降温措施是要为日渐浮现的泡沫慢慢消解,而不是等到情况严重恶化才来想办法补?#21462;?/p>

        顾清扬认为,新加坡政府主要从供给需求两方面来给房市降温。在需求方面,通过税费和贷款要求等条例,限制投资需求。尤其是把重点放在提高住房贷款要求方面,并表示这是永久政策,这样既抑制了买房需求,又挤掉?#31169;?#34701;泡沫和潜在风险,有利于新加坡作为金融中心的稳定发展。在供给方面,新加坡政府加大组屋的供给,甚至不惜出现政府亏损,也要压?#22836;?#20215;。

        据新加坡?#35835;显?#25253;》报道,建屋发展局加紧增加组屋供应量。新加坡国家发展部长许文远表示,今年新加坡组屋供应量预计为间,明年这个数量有望增加一倍,多达2.8万余间,是2011年和2012年的总和。

        完善公共住房体系

        在私人住宅的价格调控方面,邓永恒认为,首先,新加坡楼市降温政策,针对不同的人群有不同的政策。其次,政府调控和市场机制相结合。新加坡政府制定降温措施,并通过市场机制来进行调节。所以既不能唯市场论,政府的调控政策又应该尊重市场。最后,应该合理调整住房的交易成本和使用成本。在新加坡,买房炒房需要支付印花税等交易成本,持有住房需要支付房产税等使用成本。

        叶秀亮表示,用供求定理来给住房定价是?#32531;?#29702;的,因为房地产开发商具有定价能力。所以,单靠私人商品房供应会容许房地产商拉高一手及二手房价,应该公营、私营同时存在。公共住房和私人住房并存,会形成良好的竞争关系。通过政府给公共住房定价,私人商品房市场的价格也不会过高,以致出现泡沫,而私人住房可以协助保证房屋质量。

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